(NCTTO) – Hiện nay, Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) với nhiều đề xuất sửa đổi, bổ sung mới. Tại dự thảo lần này, Bộ Xây dựng đưa ra 2 phương án sở hữu nhà chung cư. Phương án 1 bổ sung quy định mới về thời hạn sở hữu nhà chung cư được căn cứ vào thời hạn sử dụng công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng. Phương án 2, không quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư mà giữ nguyên như quy định hiện hành, người mua nhà chung cư được sở hữu nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài.
Để người dân an tâm mua chung cư, cần có quy định hợp lý về thời hạn sử dụng. Ảnh. Chung cư skygarden quận 7
Trong thời gian gần đây, Bộ Xây dựng đã đưa dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) để lấy ý kiến công khai, rộng rãi. Trong dự thảo này, quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư đang được dư luận rất quan tâm vì liên quan trực tiếp đến quyền lợi và tài sản có giá trị lớn của người dân.
Liên quan đến thời hạn sở hữu nhà chung cư, dự thảo đưa ra hai phương án. Phương án 1 là bổ sung quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định căn cứ vào thời hạn sử dụng của công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng. Ở phương án 2, dự thảo đưa ra thời hạn sở hữu nhà chung cư theo quy định của pháp luật đất đai. Với phương án này thì dự thảo giữ nguyên quy định hiện hành, tức là không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư. Người mua nhà chung cư được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài.
Chia sẻ về điều này, ông Trương Nhật Đăng – CEO Cty TNHH Đất Gốc đề nghị quy định giữ nguyên như phương án 2. Bởi, các đô thị đang theo mô hình đô thị nén, dành quỹ đất phát triển hạ tầng xã hội phục vụ người dân. Do đó, đã tạo ra rào cản cho người dân tham gia vào thị trường căn hộ chung cư, để có quỹ đất làm những việc khác thì cần khuyến khích xây dựng không gian cao tầng và không gian ngầm.
Ông Trương Nhật Đăng cho rằng giữ nguyên như hiện nay về sở hữu nhà chung cư là xác định không thời hạn, theo thời hạn sử dụng đất. Theo dự thảo về Luật Đất đai (sửa đổi) hiện cũng đang bỏ ngỏ, nên thời hạn sở hữu nhà chung cư trong điều 141 bỏ ngỏ việc này, cho nên sẽ tạo khoảng trống pháp lý.
Trong khi đó, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM nêu quan điểm là không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư căn cứ vào thời hạn của công trình. Luật Nhà ở năm 2014, lần đầu tiên khái niệm sở hữu nhà ở có thời hạn được đưa ra, trước đó không có khái niệm này. Hiện nay, luật định giao đất có thời hạn thì sở hữu chung cư có thời hạn. Tuy nhiên, trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), đối với đất không xác định thời hạn thì nhà chung cư xây dựng mới vẫn xác định sở hữu có thời hạn.
Cũng theo ông Lê Hoàng Châu đề nghị giữ nguyên quy định hiện hành, không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư, nhưng muốn làm được điều này thì dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) phải có quy định người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định, lâu dài như khoản 3, điều 126 Luật Đất đai hiện hành. Chúng tôi rất tiếc, bản mới nhất hiện nay thì dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) vẫn không nêu vấn đề này. Cho nên chúng tôi đề nghị bổ sung trở lại, bởi vì đây là nguyên tắc đúng, là nền tảng để làm sổ hồng cho người mua căn hộ” – ông Châu nêu rõ.
Thế nhưng, Luật gia – Nhà báo Hồ Minh Sơn – Chủ tịch HĐQL Viện Nghiên cứu Chính sách pháp luật&Kinh tế hội nhập (IRLPIE), Viện trưởng Viện Nghiên cứu Thị trường – Truyền thông Quốc tế (IMRIC), đại diện Tạp chí Nhiếp ảnh và Đời sống cho biết hiện có 3 loại quyền liên quan đến nhà chung cư. Cụ thể, quyền sở hữu căn hộ, quyền sử dụng đất và quyền sử dụng căn hộ. Tuy nhiên, có lúc quyền sở hữu và quyền sử dụng bị tách rời nhau, điển hình khi nhà nước cần cải tạo, sửa chữa chung cư cũ. Khi độ an toàn của chung cư không đảm bảo thì pháp luật sẽ hạn chế quyền sử dụng.
Theo Luật gia – Nhà báo Hồ Minh Sơn cho rằng, cần thiết kế Luật Nhà ở đảm bảo nhà nước có trách nhiệm hỗ trợ người dân, cùng với người dân phải có nghĩa vụ thực hiện việc đảm bảo an toàn của tòa nhà chung cư. Qua đó, sở hữu chung cư có thời hạn, cần khảo sát, nghiên cứu xem thực chất đa số người dân có nhu cầu này hay không.
Luật gia – Nhà báo Hồ Minh Sơn, nhấn mạnh: “Đề nghị cơ quan soạn thảo nghiên cứu sâu thêm, một số luận cứ cho rằng sở hữu có thời hạn liên quan đến sự an toàn, vì lẽ đó cần phải có giải pháp. Nếu nhà riêng, anh phải bỏ tiền ra sửa chữa lớn thì chung cư cũng phải bỏ tiền ra sửa chữa lớn. Nếu không thì đóng tiền vào hoặc bán lại cho người khác”.
Dịp này, Luật gia – Nhà báo Hồ Minh Sơn còn chia sẻ thêm dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi có nhiều điểm đổi mới, trong đó, quy định thời hạn sử dụng chung cư là một đột phá. Song song đó, quy định này sẽ giúp người dân tiếp cận nhà chung cư tốt hơn bởi trên thực tế không có gì có thể tồn tại vĩnh viễn. Tâm lý người dân hiện nay vẫn là sở hữu vĩnh viễn theo kiểu tài sản tích trữ truyền đời qua nhiều thế hệ. Vìvậy, nếu chuyển sang sở hữu có thời hạn thì người dân sẽ phải cân đối giữa thuê và mua, góp phần đưa giá trị thực của chung cư sát với thực tế, giúp giá nhà giảm xuống. Nếu xác định sở hữu nhà chung cư có thời hạn thì đất xây dựng chung cư cũng nên là thuê có thời hạn để tương thích với nhau. Từ đó, việc giải quyết chi phí đất và xây dựng loại hình chung cư sẽ có mức giá hợp lý hơn.
Luật gia – Nhà báo Hồ Minh Sơn chia sẻ về dự thảo Luật nhà ở (sửa đổi)
Được biết, Luật Nhà ở (sửa đổi) dự kiến được trình Quốc hội cho ý kiến lần đầu vào tháng 10/2022. Sau đó, được thông qua vào tháng 5/2023 đồng thời có hiệu lực từ 1/1/2024 tới đây. Hy vọng, ban soạn thảo dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) cần nhanh chóng tiếp thu các ý kiến đóng góp để hoàn thiện các quy định, đảm bảo phù hợp với thực tế.
Trần Danh
